做得好的上海写字楼，为何都学五星级酒店？拼地段、拼装修、拼价格，拼配套，其实都拼不过"人的体验”

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不知道做上海写字楼招商的有没有发现一个现象，现在做得好的写字楼越来越像五星级酒店。这不是巧合，这是写字楼招商进化的必然结果，也是一个行业正在发生的一次底层迭代。

我们可以回顾过去二三十年，做写字楼的就四件事，地段、硬件、租金，配套，特别是地段好的写字楼认为天下无敌。做到大堂要气派，电梯要快，外立面要好看就高枕无忧了。至于楼里办公的人舒不舒服，愿不愿意待，很少有招商的工作人员真正关心。但现在上海写字楼市场变了，办公楼资源过剩，租户选址越来越挑，如果你只是拼地段、拼装修、拼价格、拼配套已经无法满足用户需求了，更说明卷不出差异化了。管理者和经营者这时候谁把人的体验做透，谁就拉开差距。

你看酒店整套逻辑从根上就是围着人设计的，香氛、灯光、音乐、前台微笑、礼宾引导，核心是整套运营围绕使用者的感受设计，重视停留体验、安全感、体面感，靠持续精细化服务提升用户粘性，而不是一次性交付装修。每一处都在营造让人愿意停留、愿意再来的场景。而传统写字楼把空间租出去，都觉得任务完成了。员工中午去哪吃，午休有没有地方谈，会客有没有体面的空间，加班晚了安不安全，这些感受长期被忽略。

但我要强调，写字楼像酒店，不是把奢华装修原样搬过来，那是浪费钱。真正该借鉴的是酒店以人为本的底层思维和精细化管理，再结合办公场景做减法。酒店有大堂吧，写字楼就做有咖啡有沙发的共享会客区；酒店有健身房，写字楼就配套运动空间淋浴间；酒店有24小时服务，写字楼就做灵活的物业响应和夜间安保；酒店重视会员体验，写字楼就做入驻企业的专属服务体系。搬的是思维，不是装修。

我操盘项目最深的体会，甲方一上来就问装修能不能做到一千五一平，却很少有人问员工每天在楼里面的真实动线是什么样，哪里最不舒服？其实把公共空间做得有温度，把员工体验照顾好，投入不一定比豪华装修大，回报却远远高于装修。

所以，写字楼越来越像酒店不是风格趋同，是竞争维度的升级，从拼硬件拼价格升级到拼体验拼服务拼人的感受。明天上班看看你办公的场所有没有你愿意坐着发呆的地方。

在这方面做的比较好的我认为张江科学之门，开发商将五星级酒店标准融入写字楼，首层14米挑高大堂与41F/42F双层15.5米空中商务大堂，气场直逼奢华酒店；每层配带淋浴的行政洗手间，专属管家提供行李寄存、VIP电梯引导及15分钟报修响应；67F科学家俱乐部与屋顶停机坪对标酒店行政酒廊；更自带张江希尔顿（475间客房、室内泳池、2600㎡会议），商务接待、住宿、餐饮一站式闭环，张江科学之门堪称“穿西装的豪华酒店”。